1. Die Basis: Ihre finanzielle Situation und das Eigenkapital
Der erste und wichtigste Schritt ist eine schonungslose und ehrliche Bestandsaufnahme Ihrer Finanzen. Bevor Sie überhaupt nach Objekten suchen, sollten Sie genau wissen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Hierbei spielen zwei zentrale Größen eine Rolle: Ihr Einkommen und Ihr vorhandenes Eigenkapital.
Ihr monatliches Haushaltsnettoeinkommen abzüglich aller Fixkosten (Miete, Versicherungen, Lebenshaltungskosten, bestehende Kredite, Abonnements) ergibt den Betrag, den Sie monatlich für die Finanzierung aufbringen können. Experten empfehlen, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen sollte.
Diese Faustregel dient als wichtiger Puffer, um auch bei unvorhergesehenen Ausgaben oder Änderungen in der Lebenssituation finanziell handlungsfähig zu bleiben. Ein umfassender Haushaltsplan ist hierbei unerlässlich. Listen Sie wirklich jede Ausgabe auf, von den monatlichen Abonnements bis hin zu den regelmäßigen Ausgaben für Freizeit und Hobbys. Unterschätzen Sie diese Posten nicht, da sie sich schnell summieren und Ihr Budget unerwartet belasten können. Planen Sie großzügig und realistisch, nicht zu optimistisch.
Das Eigenkapital ist der zweite entscheidende Faktor. Es sind die eigenen Mittel, die Sie in die Finanzierung einbringen können. Dazu gehören Sparguthaben, Festgeld, Bausparguthaben, Aktien oder der Wert einer bereits abbezahlten Immobilie. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer ist das Risiko für die Bank, und desto bessere Zinskonditionen können Sie aushandeln. In der Regel erwarten Banken, dass Sie die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aus eigener Tasche bezahlen, was oft schon 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmacht.
Ideal ist es, wenn Sie darüber hinaus weitere 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen können. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital (100%- oder 110%-Finanzierung) ist zwar möglich, geht aber mit deutlich höheren Zinsen und strengeren Bonitätsanforderungen einher. Sie ist ein hohes Risiko und sollte nur in Ausnahmefällen in Betracht gezogen werden, wenn Sie über ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen verfügen.
2. Die Kaufnebenkosten realistisch planen
Viele Immobilienkäufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie und die monatliche Rate. Doch die zusätzlichen Kosten, die bei einem Kauf anfallen, können schnell mehrere Zehntausend Euro betragen und Ihr Budget sprengen. Diese Nebenkosten müssen in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie selten mitfinanzieren.
Die wichtigsten Kaufnebenkosten sind:
Grunderwerbsteuer: Diese Steuer variiert je nach Bundesland. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das bereits 20.000 €.
Notar- und Grundbuchkosten: Die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch sind gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten liegen meist bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Maklerprovision: Wenn Sie die Immobilie über einen Makler erwerben, fällt eine Provision an. Die Höhe ist verhandelbar, liegt normalerweise bei 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) und wird in Bayern in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Wohnungen bei Monvest sind aber provisionsfrei.
Gutachterkosten (bei Bestandsobjekten): In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, die Immobilie vor dem Kauf von einem Sachverständigen begutachten zu lassen, um versteckte Mängel zu erkennen. Diese Investition ist zwar nicht verpflichtend, kann aber vor teuren Überraschungen schützen.
Diese Kosten summieren sich schnell auf 10 bis 15 % des Kaufpreises und müssen in Ihrer Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden. Sie sind der erste Posten, der Ihr Eigenkapital aufzehrt.
3. Die Zinsbindung und das Zinsänderungsrisiko
Die Wahl der Zinsbindungsfrist ist eine der strategisch wichtigsten Entscheidungen. Sie legen fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Typische Fristen sind 10, 15, 20 oder sogar 30 Jahre.
Lange Zinsbindung (15-20 Jahre): Dies bietet maximale Planungssicherheit. Sie wissen über einen langen Zeitraum genau, wie hoch Ihre monatliche Rate ist. In einer Niedrigzinsphase ist dies besonders attraktiv, da Sie sich das günstige Zinsniveau für lange Zeit sichern. Der Nachteil ist, dass die Zinsen für längere Bindungen oft etwas höher sind. Sollten die Zinsen nach Ablauf der Frist gesunken sein, können Sie nicht von der günstigeren Situation profitieren, bis die Frist abgelaufen ist.
Kurze Zinsbindung (5-10 Jahre): Die Zinsen sind hier meist günstiger, aber das Risiko eines Zinsanstiegs nach Ablauf der Frist ist hoch. Wenn Sie nach 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen und die Zinsen deutlich gestiegen sind, kann sich Ihre monatliche Rate erheblich erhöhen. Dies erfordert eine sorgfältige Risikoberechnung.
Wägen Sie Ihre Risikobereitschaft und Ihre persönliche Lebensplanung ab. Bei einem längerfristigen Kredit ist eine lange Zinsbindung oft die sicherere Wahl, um sich vor unvorhersehbaren Zinssteigerungen zu schützen.
4. Die Tilgungsrate: Das Herzstück Ihrer Rückzahlung
Neben dem Zinsanteil besteht Ihre monatliche Rate aus dem Tilgungsanteil. Dieser Betrag reduziert direkt Ihre Restschuld. Eine höhere Tilgungsrate führt dazu, dass Sie den Kredit schneller abbezahlen und insgesamt weniger Zinsen zahlen.
Empfehlung: Eine anfängliche Tilgung von 1,5 %, wird oft empfohlen. Hinzukommen 3% Zinsen.Bei einer Tilgung von nur 1 % verlängert sich die Laufzeit erheblich, und Sie zahlen über die gesamte Laufzeit massiv mehr Zinsen.
Auswirkung: Wenn Sie beispielsweise einen Kredit von 300.000 € aufnehmen, verringert sich die Restschuld bei einer 1 %-Tilgung nach 10 Jahren deutlich weniger als bei einer 3 %-Tilgung. Die Entscheidung über die Tilgung hat massive Auswirkungen auf die Gesamtlaufzeit und die Gesamtkosten des Darlehens. Rechnen Sie verschiedene Szenarien durch, um die für Sie passende Rate zu finden. Bedenken Sie, dass Sie die Tilgung später oft nur schwer erhöhen können.
5. Sondertilgungen und Flexibilität
Ein guter Immobilienkredit sollte Ihnen Flexibilität bieten. Achten Sie auf die Möglichkeit von Sondertilgungen. Dies ermöglicht es Ihnen, zusätzliche Zahlungen über die reguläre Rate hinaus zu leisten, beispielsweise aus Boni, Weihnachtsgeld oder Erbschaften. Mit Sondertilgungen reduzieren Sie Ihre Restschuld schneller und verkürzen die Gesamtlaufzeit des Kredits. Prüfen Sie, ob diese Möglichkeit kostenfrei und in welcher Höhe sie angeboten wird (z. B. 5 % oder 10 % der Restschuld pro Jahr). Ein weiteres Flexibilitätselement ist die Möglichkeit, die Tilgungsrate während der Laufzeit anzupassen.
6. Der Vergleich verschiedener Angebote
Verlassen Sie sich niemals auf das erstbeste Angebot Ihrer Hausbank. Der Markt für Baufinanzierungen ist hart umkämpft. Nutzen Sie die Dienste unabhängiger Finanzierungsberater oder Online-Vergleichsportale. Diese haben Zugang zu den Konditionen von über 400 Banken, Sparkassen und Versicherungen. Selbst ein Unterschied von 0,1 Prozentpunkten beim Zinssatz kann über die gesamte Laufzeit Zehntausende von Euro ausmachen. Fordern Sie konkrete Angebote mit allen Konditionen (effektiver Jahreszins, Tilgungssatz, Zinsbindungsfrist) an und vergleichen Sie diese detailliert.
7. Staatliche Förderungen nutzen (KfW und andere)
Informieren Sie sich über staatliche Förderprogramme. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen oder Sanieren an. Diese können Ihre Finanzierung erheblich entlasten. Die Fördermittel müssen meist vor Beginn des Bauvorhabens oder des Kaufs beantragt werden. Es gibt auch regionale Förderprogramme auf Landesebene oder von Kommunen. Diese Programme sind oft an bestimmte technische Standards geknüpft, die Sie einhalten müssen, um die Förderung zu erhalten.
8. Risiken absichern
Eine Immobilienfinanzierung ist eine langfristige Verpflichtung. Sichern Sie sich gegen unvorhergesehene Risiken ab. Eine Risikolebensversicherung schützt Ihre Familie, falls Sie als Hauptverdiener versterben. Eine Wohngebäudeversicherung ist für die Bank meist Pflicht und deckt Schäden am Gebäude (Feuer, Sturm, Wasser). Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung kann sinnvoll sein, um die Raten im Falle einer Arbeitsunfähigkeit zahlen zu können. Planen Sie die Kosten für diese Versicherungen ebenfalls in Ihr monatliches Budget ein.
9. Vorkehrungen für die Zukunft
Denken Sie über die Zinsbindungsfrist hinaus. Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft und eine Anschlussfinanzierung ansteht? Überlegen Sie sich schon heute, wie Sie dann mit einem möglichen Zinsanstieg umgehen. Die meisten Banken bieten die Option, sich bis zu fünf Jahre im Voraus die Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern (Forward-Darlehen). Dies kann eine sinnvolle Strategie sein. Wenn Sie die Finanzierung bereits geklärt haben und Sie sich für ein konkretes Immobilienprojekt interessieren, können Sie sich über unser Kontaktformular kontaktieren.
