Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Rechenbeispiel & Faktoren für Ihre Finanzierung

Der erste und wichtigste Schritt auf dem Weg zum Eigenheim ist die Erstellung eines detaillierten Haushaltsbuchs, um den tatsächlichen monatlichen Spielraum zu ermitteln. Dafür sollten Sie über einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten alle finanziellen Bewegungen dokumentieren, um einen realistischen Durchschnittswert zu erhalten. Auf der Einnahmenseite fließen hierbei das Nettoeinkommen nach Abzug von Steuern und Abgaben, mögliche Mieteinnahmen, regelmäßige Einkünfte aus Nebentätigkeiten sowie das Kindergeld und weitere verlässliche Posten wie Renten oder Unterhaltszahlungen ein.

Diesen stehen die monatlichen Ausgaben gegenüber, die gewissenhaft aufgelistet werden müssen. Dazu gehören neben den Lebenshaltungskosten für Lebensmittel, Freizeit und Kleidung auch laufende Verpflichtungen wie Auto- oder Konsumkredite, Versicherungen, Rundfunkbeiträge sowie Kosten für Kommunikation und Streamingdienste. Auch Betriebskosten für das Fahrzeug, regelmäßige Sparraten, Investitionen und geplante Rücklagen für Urlaube oder größere Anschaffungen müssen als feste Posten gewertet werden. Während die aktuelle Miete nach dem Kauf durch die Kreditrate ersetzt wird, bleiben Fixkosten wie Versicherungen und Telefon bestehen.

Aus der Differenz dieser Gesamteinnahmen und -ausgaben ergibt sich Ihr theoretischer finanzieller Überschuss für die monatliche Kreditrate. Hierbei gilt die goldene Regel der Finanzierung: Experten raten dringend dazu, dass die Belastung aus Zins und Tilgung maximal 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen sollte. Dieser Puffer ist essenziell, um unvorhergesehene Ausgaben, Reparaturen oder einen temporären Einkommensausfall abzufedern. Zudem sollten Sie berücksichtigen, dass die Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung im Wohneigentum oft höher ausfallen als in einer Mietwohnung, weshalb ein zusätzlicher Puffer bei den Lebenshaltungskosten stets eingeplant werden sollte.

Das Eigenkapital bildet den zweiten zentralen Baustein Ihrer Immobilienfinanzierung, da es nicht nur die benötigte Kreditsumme senkt, sondern sich auch direkt positiv auf die Zinskonditionen auswirkt. Je mehr eigene Mittel Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank, was in der Regel zu deutlich besseren Konditionen führt. Zu den anrechenbaren Mitteln zählen dabei klassische Sparguthaben auf Tages- oder Festgeldkonten sowie Guthaben aus Bausparverträgen. Auch Wertpapiere wie Aktien und Fonds werden berücksichtigt, wobei Banken hier aufgrund möglicher Kursschwankungen oft einen Sicherheitsabschlag vornehmen. Weitere Bestandteile können bereits abbezahlte Grundstücke, Schenkungen, Erbschaften oder die Rückkaufswerte von Lebensversicherungen sein. Selbst Eigenleistungen beim Bau oder der Sanierung – die sogenannte Muskelhypothek – können den Eigenkapitalanteil erhöhen, da dadurch aktiv Arbeitskosten gespart werden, wobei Banken dies meist nur bis zu einer gewissen Grenze anerkennen.

In der Praxis gilt die 20-30-Prozent-Faustregel als solide Basis für eine sichere Finanzierung. Da Banken üblicherweise erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler (oft 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises) aus eigener Tasche zahlen, sollten Sie idealerweise weitere 10 bis 20 Prozent als Puffer mitbringen. Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht diesen Effekt: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € fallen bei einem Satz von 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,5 % für Notar und Grundbuch Nebenkosten in Höhe von 42.000 € an, was Gesamtkosten von 442.000 € ergibt. Während 42.000 € das absolute Minimum an Eigenkapital darstellen, wäre ein Anteil von 82.000 € (Nebenkosten plus 10 % des Kaufpreises) optimal, um den benötigten Kredit auf 360.000 € zu senken. Eine Vollfinanzierung der gesamten 442.000 € ohne Eigenkapital ist zwar theoretisch möglich, geht jedoch mit erheblich höheren Zinsen, strengeren Bonitätsanforderungen und einem deutlich größeren finanziellen Risiko einher.

Basierend auf Ihrem finanziellen Überschuss und dem vorhandenen Eigenkapital lässt sich im nächsten Schritt die maximale monatliche Rate und damit der mögliche Kaufpreis ermitteln. Um Ihre Belastungsgrenze sicher zu definieren, nutzen Experten die Formel: Maximale monatliche Rate = (Haushaltsnettoeinkommen * 0,35) – laufende Kredite. Die daraus ableitbare maximale Kredithöhe wird dabei maßgeblich vom Zinssatz und der gewählten Tilgung beeinflusst. Hierbei gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei, allerdings steigt dadurch auch die monatliche Belastung.

Um dies zu verdeutlichen, hilft ein Blick auf ein typisches Annuitätendarlehen. Angenommen, Sie haben einen Überschuss von 1.500 € und möchten 1.200 € davon für die Rate einplanen. Bei einem Zinssatz von 3,5 % p. a. und einer Tilgung von 1,5 % sieht die Rechnung für einen 300.000 € Kredit wie folgt aus:

• Zinsanteil: 10.500 € pro Jahr (875 € monatlich)

• Tilgungsanteil: 4.500 € pro Jahr (375 € monatlich)

Daraus ergibt sich eine Gesamtrate von 1.250 €, was perfekt in Ihr Budget passt. Im letzten Schritt berechnen Sie nun den maximalen Kaufpreis, indem Sie den Kreditbetrag und Ihr Eigenkapital summieren und durch den Faktor der Nebenkosten (z. B. 1,1 bei 10 % Nebenkosten) teilen. In unserem Beispiel mit 80.000 € Eigenkapital ergibt sich die Rechnung: (300.000 € + 80.000 €) / 1,1. Das Ergebnis zeigt, dass Sie nach diesem Modell eine Immobilie im Wert von ca. 345.450 € erwerben können.

Die Bank prüft Ihre finanzielle Tragfähigkeit noch genauer als Sie es selbst tun. Sie wird Ihre Bonität anhand Ihrer Einkommensnachweise, Kontoauszüge und Schufa-Auskunft prüfen. Die Banken nutzen interne Rating-Systeme und berechnen die sogenannte "Haushaltsrechnung". Dabei werden nicht nur Ihre Einnahmen und festen Ausgaben berücksichtigt, sondern auch pauschale Lebenshaltungskosten für jeden Haushaltsbewohner. Erst wenn diese Rechnung positiv ausfällt, wird der Kreditantrag bewilligt.

Denken Sie bei Ihrer Planung auch an die Zukunft. Stehen in den nächsten Jahren Veränderungen an, die Ihr Einkommen oder Ihre Ausgaben beeinflussen könnten?

• Familienzuwachs: Führt zu höheren Ausgaben und möglicherweise zu einem geringeren Einkommen.

• Jobwechsel: Gibt es eine Probezeit oder ein geringeres Einkommen?

• Reparaturen: Planen Sie eine Rücklage für unerwartete Reparaturen ein. Experten empfehlen, etwa 1 € pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat für Instandhaltung einzuplanen. Bei einer 100 qm Wohnung wären das 100 € pro Monat. auf.

Die Berechnung Ihrer finanziellen Tragfähigkeit ist ein mehrstufiger Prozess, der mit einer ehrlichen Analyse Ihrer Einnahmen und Ausgaben beginnt. Mit einem soliden Eigenkapital, einer realistischen Rate und der Berücksichtigung aller Nebenkosten können Sie Ihr maximales Budget für den Immobilienkauf ermitteln. Der Schlüssel liegt in der sorgfältigen Planung und der Nutzung von Vergleichsangeboten, um die besten Konditionen zu erhalten. So legen Sie das Fundament für ein sorgenfreies Leben in den eigenen vier Wänden.

Sie haben die Finanzierung geklärt und möchten eine Immobilie finanzieren? Nehmen Sie mit uns Kontakt auf.