1. Die Baubeschreibung: Der Kern des Vertrags
Die Baubeschreibung ist das A und O des Kaufs, da sie die detaillierte Beschreibung des Bauvorhabens darstellt und präzise definiert, was der Bauträger zu bauen und zu leisten hat. Inhaltlich listet sie alle verwendeten Materialien, die Bauweise, die Ausstattung der Wohnung, die Art der Fenster sowie die Dämmung, die Heizungsanlage, die Sanitärausstattung, die Bodenbeläge und sogar die Anzahl der Steckdosen auf. Dabei sollte sie so konkret wie möglich verfasst sein und bestenfalls genaue Produktbezeichnungen sowie Herstellernamen enthalten. Die Bedeutung dieses Dokuments liegt vor allem darin, dass die Baubeschreibung ein fester Teil des Kaufvertrags wird. Fehlt darin zum Beispiel die Angabe, dass elektrische Rollläden enthalten sind, kann der Bauträger diese rechtmäßig weglassen, da in der Beschreibung exakt festgelegt ist, was der Bauträger baut und in welcher Form dies geschieht.
2. Die Teilungserklärung: Das Fundament der Eigentümergemeinschaft
Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument für jede Eigentumswohnung, wird notariell beurkundet und regelt das rechtliche Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Inhaltlich teilt sie das gesamte Grundstück in Sondereigentum, wie Ihre Wohnung und gegebenenfalls Keller oder Stellplätze, sowie Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus und Garten auf. Zudem legt sie die Miteigentumsanteile fest, die maßgeblich für die Verteilung der Kosten und die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung sind. Sie enthält darüber hinaus die Gemeinschaftsordnung, welche die Regeln des Zusammenlebens sowie die Nutzung von Gemeinschaftsflächen festlegt. Die Wichtigkeit dieses Dokuments ergibt sich daraus, dass Sie ohne eine genaue Teilungserklärung nicht wissen, was Ihnen gehört und welche Regeln gelten. Daher sollten Sie unbedingt darauf achten, dass alle relevanten Flächen wie Balkon, Terrasse oder Gartenanteile klar dem Sondereigentum zugeordnet sind.
3. Die Grundrisse
Die Grundrisse vermitteln Ihnen einen visuellen Eindruck der Immobilie und bilden die wesentliche Grundlage für die gesamte Bauausführung. Sie erhalten dabei detaillierte Pläne der einzelnen Stockwerke beziehungsweise Ihrer spezifisch gewünschten Wohnung. Diese Dokumente sind deshalb so wichtig, weil sie die genaue Aufteilung der Räume, die Größe der Wohnfläche sowie die exakte Lage von Fenstern und Türen aufzeigen. Ein kritischer Abgleich ist hierbei unerlässlich: Vergleichen Sie die im Plan angegebene Wohnfläche stets genau mit den Angaben im Kaufvertrag, da eventuelle Abweichungen den Kaufpreis unmittelbar beeinflussen können.
4. Der Energieausweis
Der Energieausweis ist seit 2009 in Deutschland Pflicht und muss Ihnen vom Bauträger bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden. Er gibt Auskunft über den Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes sowie seine Energieeffizienzklasse von A+ bis H und liefert zudem Hinweise auf mögliche Sanierungsmaßnahmen. Dieses Dokument ist wichtig für eine erste Einschätzung der zukünftigen Heizkosten und der ökologischen Qualität, wobei ein Neubau heute den aktuellen gesetzlichen Standards der Klassen A oder A+ entsprechen sollte.
5. Der Entwurf des Kaufvertrags (Bauträgervertrag)
Der Bauträgervertrag ist ein komplexes Dokument, das Kauf- und Werkvertrag kombiniert. Er enthält neben dem Kaufpreis und der Zahlungsstruktur detaillierte Regelungen zur Bauausführung, Fertigstellung und Gewährleistung. Der Vertrag legt dabei die Zahlungsraten nach der MaBV fest, die beispielsweise nach dem Baubeginn, der Fertigstellung des Rohbaus oder des Daches fällig werden. Wichtig ist hierbei, dass eine Rate erst nach mängelfreier Abnahme des jeweiligen Bauabschnitts zu zahlen ist, weshalb Sie die Regelungen zur Bauabnahme besonders genau prüfen sollten.
6. Der Grundbuchauszug
Der aktuelle Grundbuchauszug des Grundstücks, auf dem gebaut wird, ist ein essenzielles Dokument, da er wichtige Informationen über den Eigentümer sowie mögliche Hypotheken, Grundschulden oder andere Belastungen wie beispielsweise Wegerechte enthält. Er ist deshalb so wichtig, weil Sie sicherstellen müssen, dass die Lasten des Bauträgers, wie etwa eine Finanzierungsgrundschuld, vor der Eigentumsübergabe gelöscht werden. Nur so ist gewährleistet, dass Sie am Ende als rechtmäßig unbelasteter Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.
7. Der Wirtschaftsplan und die Instandhaltungsrücklage
Bei Eigentumswohnungen legt der Bauträger einen ersten Wirtschaftsplan vor, der das voraussichtliche Hausgeld sowie die Höhe der geplanten Instandhaltungsrücklage detailliert aufschlüsselt. Diese Dokumente sind deshalb so wichtig, weil sie eine erste realistische Schätzung der laufenden Kosten ermöglichen und aufzeigen, welcher Betrag monatlich für zukünftige Sanierungen angespart wird. Zur Sicherheit sollten Sie diese Zahlen stets mit den Werten vergleichbarer Bestandsimmobilien abgleichen. Für eine vollständige Prüfung sollten Ihnen somit die detaillierte Baubeschreibung, die notariell beurkundete Teilungserklärung, vollständige Grundrisse und der Energieausweis vorliegen. Ebenso unverzichtbar sind der Entwurf des Bauträgervertrags, ein aktueller Grundbuchauszug, der erste Wirtschaftsplan inklusive Hausgeld-Schätzung sowie bei Bedarf entsprechende Nachweise über Bürgschaften oder Garantien.
