Der Weg zum Kredit: So läuft eine Immobilienfinanzierung Schritt für Schritt ab

Bevor Sie sich überhaupt auf die Suche nach einer Immobilie machen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation analysieren. Dies ist der wichtigste erste Schritt. Ohne eine realistische Vorstellung von Ihrem Budget kann die Immobiliensuche zu Frustration führen.

Schritt 1 - Finanzielle Bestandsaufnahme: Erstellen Sie eine detaillierte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, um Ihren monatlichen finanziellen Überschuss zu ermitteln. Listen Sie alle Einnahmen (Gehalt, Mieteinnahmen etc.) und alle Ausgaben (Lebenshaltungskosten, laufende Kredite, Versicherungen) auf. So wissen Sie, welche maximale monatliche Rate Sie sich leisten können. Planen Sie auch einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Schritt 2 - Eigenkapital ermitteln: Ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital Sie für den Kauf zur Verfügung haben. Dazu zählen Bargeld, Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, der Wert eines Grundstücks oder Schenkungen. Dieses Eigenkapital dient als Basis für die Finanzierung der Nebenkosten und reduziert die Kreditsumme.

Schritt 3 - Das erste Beratungsgespräch: Suchen Sie das Gespräch mit einem Finanzierungsberater. Das kann ein Berater Ihrer Hausbank sein, aber auch ein unabhängiger Baufinanzierungsvermittler. Letzterer hat den Vorteil, dass er die Konditionen von vielen verschiedenen Banken vergleichen kann. In diesem Gespräch geht es darum, eine realistische Einschätzung Ihres maximalen Budgets zu erhalten (Kaufpreis inkl. Nebenkosten). Sie erhalten eine erste unverbindliche Finanzierungsbestätigung, die Ihnen bei der Immobiliensuche hilft und Ihre Seriosität als Käufer untermauert.

Schritt 4 - Immobilie finden: Jetzt beginnt die eigentliche Suche nach Ihrer Traumimmobilie. Mit dem Wissen über Ihr Budget können Sie gezielt nach Objekten suchen, die in Ihren finanziellen Rahmen passen. Vermeiden Sie es, sich in Immobilien zu verlieben, die Sie sich nicht leisten können.

Schritt 5 - Prüfung der Immobilie und Unterlagen: Sobald Sie ein passendes Objekt gefunden haben, sollten Sie alle wichtigen Dokumente anfordern. Dazu gehören der Grundbuchauszug, Grundrisse, der Lageplan sowie der Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage relevant, während bei Neubauten vom Bauträger die Baubeschreibung vorliegen muss.

Schritt 6 - Alle Unterlagen für die Bank zusammenstellen: Die Bank benötigt Unterlagen von Ihnen als Person und zur Immobilie, um Ihre Bonität und die Werthaltigkeit der Sicherheit zu prüfen. Hierfür werden persönliche Unterlagen wie der Personalausweis, Einkommensnachweise in Form von Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate (oder Jahresabschlüsse bei Selbstständigen), eine Schufa-Auskunft und Kontoauszüge benötigt. Zeitgleich müssen die Immobilienunterlagen eingereicht werden, wozu der Kaufvertragsentwurf, der aktuelle Grundbuchauszug, Grundrisse, die Wohnflächenberechnung, Fotos der Immobilie und der Energieausweis zählen.

Schritt 7 - Kreditantrag einreichen und Wertermittlung: Sie reichen den vollständigen Kreditantrag bei der ausgewählten Bank oder über den Finanzierungsberater ein. Die Bank prüft nun Ihre Bonität und die Werthaltigkeit der Immobilie. Sie beauftragt in der Regel einen Gutachter oder nutzt interne Tools, um den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert ist die Grundlage für die Kredithöhe.

Schritt 8 - Die Kreditzusage (Zusage) erhalten: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie von der Bank die verbindliche Kreditzusage. Diese Zusage ist oft an bestimmte Bedingungen geknüpft, z. B. die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Sie erhalten einen Darlehensvertrag, der alle Konditionen (Zinssatz, Tilgung, Laufzeit, Sondertilgungsoptionen) detailliert auflistet. Lesen Sie diesen Vertrag sehr genau durch und fragen Sie nach, falls etwas unklar ist.

Schritt 9 - Kaufvertrag und Notar: Der Entwurf des Kaufvertrags wird von einem Notar vorbereitet, der für die rechtliche Korrektheit sorgt. Sie erhalten den Entwurf in der Regel 14 Tage vor dem Notartermin zur Prüfung. Der Notartermin ist der Zeitpunkt, an dem Sie den Kaufvertrag unterschreiben und der Notar die Eigentumsübertragung beurkundet. In diesem Termin wird der Vertrag vorgelesen und Sie können alle Fragen stellen.

Schritt 10 - Grundschuld bestellen und eintragen lassen: Dies wird meistens gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags gemacht.

Als Sicherheit für den Kredit verlangt die Bank die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, veranlasst auch die Eintragung der Grundschuld. Dies erfolgt in der Regel parallel zur Eintragung der Auflassungsvormerkung. Die Bank erhält eine "Grundschuldbestellungsurkunde" vom Notar, die bestätigt, dass die Eintragung auf dem Weg ist. Dies ist oft die letzte Voraussetzung für die Auszahlung des Geldes.

Schritt 11 - Kaufpreiszahlung und Umschreibung des Eigentums: Der Notar überwacht den gesamten Geldfluss. Er fordert Sie entweder auf, den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto zu überweisen, oder die Bank zahlt den Kreditbetrag direkt an den Verkäufer aus, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind. Zu diesen Voraussetzungen gehören im Regelfall, dass die Auflassungsvormerkung sowie die Grundschuld im Grundbuch eingetragen sind und alle erforderlichen Genehmigungen, wie etwa der Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde, vorliegen. Bei einem Neubau erfolgt die Zahlung der Kaufpreisraten hingegen anhand der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Hierbei dürfen maximal sieben Rechnungen an den Käufer gestellt werden, die immer erst nach dem tatsächlichen Baufortschritt fällig werden. Sobald der Verkäufer den Erhalt des vollen Kaufpreises bestätigt hat, beantragt der Notar die endgültige Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, wodurch Sie offiziell als neuer Eigentümer eingetragen werden.

Schritt 12 - Die Kreditrückzahlung beginnt: Nachdem das Geld ausgezahlt wurde, beginnt die Rückzahlungsphase. Die erste monatliche Rate (Zins + Tilgung) wird fällig. Nun zahlen Sie über die vereinbarte Laufzeit den Kredit zurück, bis die Restschuld auf null sinkt.

Zusammenfassung des Ablaufs:

1. Vorbereitung: Finanzcheck, Eigenkapital ermitteln, Beratung suchen.

2. Immobiliensuche: Objekt finden, Unterlagen prüfen, Kaufvertrag vorbereiten.

3. Kreditantrag: Unterlagen zusammenstellen, Antrag einreichen, Bonitätsprüfung.

4. Zusage: Kreditvertrag unterschreiben.

5. Beurkundung: Grundschuld eintragen lassen und Kaufvertrag unterschreiben.

6. Auszahlung: Kaufpreis wird bezahlt.

7. Rückzahlung: Die monatliche Rate wird fällig.

Jeder dieser Schritte ist wichtig und erfordert Sorgfalt. Ein erfahrener Finanzierungsberater kann Sie durch diesen Prozess führen und sicherstellen, dass Sie keine wichtigen Fristen oder Unterlagen vergessen. So wird der Weg zum Eigenheim zu einem gut geplanten und erfolgreichen Projekt. Wenn Sie nach Abschluss der Finanzerungsplanung auf der Suche nach einem seriösen Immobilienentwickler sind, sind Sie bei Monvest genau richtig.